21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

“正在申訴。”4月18日晚間，上海首輪集中供地第一天的競拍還沒有結束，一名知情人士對21世紀經濟報道記者透露，越秀、華發聯合體在浦東新區16號線周浦站周邊地區06-04地塊開拍前，因資料審查環節不過關，被出局。

(資料圖)

前述地塊在當天下午已被招商、南昌市政聯合體以 17.31 億元拿下，溢價率為9.39 %，樓面價3.69萬元/平方米。

周浦鎮上一次賣地是在2022年9月，浦東金橋子公司以31.33億拿下一幅建筑面積約10萬平方米的宅地，樓面價約3.1萬元/平方米。

這幅地塊何以令越秀如此意難平？首先，板塊內已經2年沒有“上新”，其次，地塊距離地鐵站直線約1.3公里，是不折不扣的地鐵盤。周浦是距離南匯和浦東最近的板塊，區域產業比較發達，因此產生人口集聚效應。隨著人口增加，商業配套也成熟起來，整體居住氛圍不錯，相對而言這里是不少預算不多的買房人的首選。換言之，剛需盤，正是開發商眼中的流量之選。

天氣漸暖，上海土拍市場也緊隨樓市小陽春而來，隨著各路資本暗涌，上海灘變得熱鬧起來。4月18日-4月21日在上海舉行的首輪集中供地，第一天就出現了前述插曲；此外，萬科、華潤、中海時隔三年重返上海土拍市場，也是一大看點。

38家央國企（含國資背景的混合所有制房企）、19家民企（包括外資）對上海本輪集中供地的19幅宅地投下了高度關注的目光，身體力行加入投資大軍當中。

上海土拍第一天賣地8幅，收金172億。其中，有四幅地塊僅一名競買人，全部底價成交，招商蛇口、象嶼聯合體16.2億競得新場02-02地塊，龍湖、建華建材聯合體24.8億競得江橋42-07、43-02地塊，萬科37.8億競得廣富林街道地塊，天和12.2億競得金匯鎮30-07區域地塊。另有四幅地塊溢價成交，除前述周浦地塊之外，浙江交投、象嶼聯合體，越秀，中鐵置業均有所斬獲。

資本盛宴

此次土拍共推出19幅宅地，總出讓面積94.4萬平方米，總建筑面積198.9萬平方米，總起拍價483.406億元，分布于涉及浦東新區、徐匯區、靜安區、普陀區、閔行區、寶山區、嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區、金山區11個區域。從房企的選擇維度來看，上海詮釋了何謂海納百川；而房企又有多渴望在上海投資拿地？據第三方機構統計，截至4月14日報名截止日，參拍房企超過50家（不含城投），是2022年以來最多的一次。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，上海首拍熱度高，央、國企、大房企均積極參與，呈現出一大特點：作為樓市流量的保證，房企把上海視為未來深耕的戰略區域與投資布局的重點。

業內人士預計，本批次土拍至少有14幅地塊會進入一次性報價，占比達到74%，將超過2021年一批次（71%），創下上海集中供地以來的新高。

上海的土拍往往能夠做到場面浩大，歷久彌新。各路資本集結，包括央、國企，品牌房企，本土、外來房企，及首次參拍想進入上海的長三角民企等等。按照上海保證金占比20%的競拍規則匡算，此次參拍資金在5000億左右，其中，央、國企參拍資金大約4500億，占比高達九成。民企由于資金實力的限制，大多數選擇報名1、2幅地塊，參拍資金在20億以下。值得關注的是，上海本土房企大華集團，報名了6幅地塊。

報名參拍房企達到10家以上的地塊有11幅，報名房企達到20家以上的有4幅，超過30家以上房企報名的地塊有2幅。報名地塊數量超過10幅的房企均為央、國企，包括華潤、招商、保利、越秀、建發、華發、象嶼、中鐵建等；報名5幅及以上的有央、國企，也有混合制企業，比如中海、金茂、葛洲壩、萬科、綠城、大家、錢江等。

資料查驗6小時

這么多房企報名，房管局與公證處查驗資料就耗費了不少時間，前述周浦地塊吸引13個競買人參與，僅參拍者的資料查驗就花了近6小時。

由于參與房企多，資料審核時間也比較長，房企等待6個小時后，拍賣正式開始。越秀、華發聯合體沒有通過相關審核，因此不能參與競價。地塊不到3分鐘就觸及中止價進入一次性報價階段。想不到的是，有1家房企退出最后出價。這幅土地拍賣過程整體較為曲折，自帶網紅屬性，也從側面說明招商聯合體拿地除了實力強大，也需要運氣。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出，此次土拍多個板塊缺貨已久，是引發房企高度關注的主要原因。比如前述周浦地塊房地聯動價6萬元/平方米，比去年金橋拿下同一板塊另一幅地塊上漲了4000元/平方米。這幅地塊一旦成為“網紅”盤，市場人氣會特別高，去化不成問題，資金回籠就會特別順暢。房企趕在上半年拿地，有利于下半年去化變現銷售業績。這一招招商屢用不爽。上海象嶼招商·公園1872于2022年6月、7月分別拿地，在當年12月便開啟認購。

從上海土拍市場的走勢可以看到，經過這一輪深度調整，基本面向好的房企開始在土地投資上大殺四方，開啟一場業績賽跑。龍湖、象嶼們選擇深耕上海，也有助于穩健發展。

宋紅衛認為，房企尋求深耕機會，與上海房地產市場投資高價值直接相關。同策研究院相關調研顯示：第一，目前上海是全國最具投資價值的城市，投資安全邊界高；第二，上海具備全球的購買力，在全國房地產市場下行的背景下，上海一枝獨秀，購買力基礎良好；第三，上海房地聯動價格給房企留了不錯的利潤空間，房企有利可得。

以當天上午成交的普陀區桃浦社區H6街坊H6-5地塊為例，這幅地塊吸引了11個競買人參與，最后浙江省交投控股集團有限公司、象嶼地產聯合體以37.78億元拿下，溢價率9.5%，樓板價4.445萬元/平方米。

據上海中原地產市場分析師盧文曦分析，桃浦板塊正處于產業升級階段，前述地塊位于板塊非核心位置，房地聯動價低于去年拍出的一幅地塊，未來想象空間也大。

宋紅衛指出，從趨勢周期來看，上海二季度后會進入上行周期，房企抓住上半年的拿地窗口，也是出于可以爭取下半年的銷售時間節點，在上行周期實現銷售回款，為公司貢獻業績等方面的考量。

看到這一趨勢的不止央、國企，龍湖、萬科、美的、綠城、路勁、大家、碧桂園、天安、華僑城等等有央、國企背景的民企或者純民企也流露出對上海市場的看好。事實上，今年以來，北京、杭州、成都、深圳土拍市場有所回暖，民企參與度加深，背后是民企的經營狀況在慢慢恢復。據諸葛找房數據顯示，自今年2月起，民營房企拿地積極顯著上升，1月拿地金額T0P15榜單中無民營房企身影且城投身影較多，2-3月民營房企占比處于半數左右份額。

上海新房市場流量加速

上海在2021年8月加碼樓市調控，實行二手房貸款“三價就低”政策，自此二手房交易量明顯回落。19個月后，二手房市場再現“小陽春”，今年3月，上海二手房市場以2.4萬套創下2021年8月以來的單月成交量最高。

綜合多家房地產經紀機構數據，上海3月份二手房成交量環比增加24%。不過，量漲價穩，據上海鏈家研究院數據，二手房成交均價維持4萬元/平方米左右，預計后續成交價格也將保持平穩。

此外，上海樓市分化趨勢明顯，內環內價格、成交量趨于平穩，而外環外則出現了價跌量漲。從認購率與去化兩個指標可以對當下的上海樓市做一個預判。首先，新房市場認購率在加速，今年一季度平均認購率達180%，高于去年全年的150%。一個現象是，不少樓盤認購加速。例如嘉定區的南山嘉薈領峰今年4月開盤認購率189%，入圍分51.1，高于去年12月開盤的128%認購率（未觸發入圍分）；浦東惠南的錢江大家云瀾府今年3月開盤認購率達320%，入圍分65.5，較去年12月開盤數據（認購率139%，入圍分38.9）大幅上漲；金山的建發觀唐府今年3月開盤認購率69%，較去年11月開盤時45%的認購率有所提升。

其次，去化也明顯加快了。例如：青浦重固的大名城映辰去年11月底開盤，共上市771套住宅，認購率僅19%，去年網簽去化僅100余套，今年去化速度明顯加快，僅3月網簽去化套數就達到219套。盧文曦指出，上海新房預期去化快，土拍規則調整對房企拿地利潤空間也有所保障，是房企加大對上海投資比重的主要原因。

宋紅衛指出，上海此次土拍熱度高，跟推出的優質地塊有一定關系，本批次部分地塊區位和資源配套都很不錯，具備較大的開發優勢。從第一天的情況分析，企業聯合拿地已經成為一個趨勢，這樣不僅可以分擔資金壓力，還可以資源整合，分擔風險，這也推動了企業參與的積極性。一個值得關注的趨勢是，帶有商業運營以及產業運營的房企在未來拍地中會具備更加明顯的優勢，比如龍湖以零溢價競得嘉定江橋地塊，主要是該地塊帶有4.4萬平方米的商辦地塊，龍湖在商業開發和運營方面的優勢助力其低價獲得地塊。

第一天便如此熱鬧的上海土拍，將分別在4月20日和4月21日開拍多幅熱門地塊，包括青浦西虹橋2幅地塊和閔行莘莊2幅地塊。房企的上海灘土地故事將繼續上演，觀眾拭目以待。

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