土地市場的“黑馬”并不少，有制造業背景的偉星房產、南通亞倫房地產，愈發自信地活躍在土地市場，擁抱更廣闊的機遇。

近年來，偉星房產重返杭州市場，新進入南京、武漢等城市，帶著在蕪湖、合肥、臨海等深耕城市積累的經驗，準備一展宏圖。

今年前四月，其拿地金額甚至超過越秀、濱江、金地等同在發力的國企、民企，權益拿地金額排名也由去年全年的第18名躥升至第9名。

(資料圖)

在多家大型房企仍不對外公布銷售目標時，偉星并不避諱對外談論自己的野心。在今年2—3月召開的經營工作會議中，該公司提到，要通過三至五年的努力，實現500—900億元的銷售規模。若以目標最高值900億元計算，其希望3—5年內銷售額增幅達170%。

實際上，已成立三十年的偉星房產并不算一家“新銳”房企，只因此前蟄伏在深耕區域，而當前民企失速的背景下，其得以在土地市場以黑馬之姿一展身手。

偉星可以看作是在三四線城市深耕到極致的典型，這些市場的房價天花板并不高，對開發商的成本管控、營銷能力要求極高，“偉星房產由三四線小城市逐漸升維至長三角城市，對于低毛利和成本管理、推盤與營銷有著十分扎實的經驗積累與長期歷練，更能夠經受高線位城市與市場的激烈競爭。”在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，這是偉星能在頭部房企紛紛趨于保守操作的當今，異軍突起的優勢所在。

圖源：偉星房產微信公眾號

浙江房企，在安徽城市問鼎

在某社交分享平臺，不少用戶戲稱安徽蕪湖為“偉星市”，“如果你常住蕪湖，一定有個住在偉星小區的朋友”，此言不虛。

自2000年在蕪湖開發第一個樓盤“中西友好花園”以來，偉星已在當地開發了超40個項目，據此計算平均每年就新增至少2個項目。

在這個2022年常住人口為373.1萬人的省轄地級市，有四十多個樓盤意味著極高的品牌認知度。據偉星房產微信公眾號披露的數據，2021年，偉星在蕪湖的市場占有率高達35%。2020年，該公司在蕪湖的銷售業績甚至超過了第2—7名的銷售之和。

在蕪湖西北部的合肥，偉星房產的市占率也不容小覷，據克而瑞發布的數據，2022年偉星在合肥的全口徑銷售額為117.18億元，在各大開發商中位列第二；同期，偉星房產馬鞍山公司在當地的市占率為28%——從2010年拍下霍里山公園地塊，到市占率近三成，偉星只用了11年。

據克而瑞安徽區域發布的數據，2022年，偉星房產在該區域的全口徑銷售額為214.37億元，比第二名的保利發展多了41.5億元；權益銷售金額合計202.46億元，與2021年基本持平，比第二名的碧桂園多了78.96億元。

但實際上，這家安徽樓市的霸榜企業是一家浙江房企。

1993年，偉星房產在浙江成立，其在杭州開發的偉星大廈可以看作是該公司的第一個項目。不過，直至2021年，偉星才再次進入杭州市場。

避開杭州市場的日子里，偉星房產在浙江臨海市的業務風生水起，2021年臨海區域公司的市場占有率高達54%，浙江大區總部也位于臨海。

除了上述幾個深耕城市，近年來，偉星開始實行“走出去”戰略，除了重返杭州，還新進入武漢、南京、寧波等多個長江沿線、長三角城市。

“重點是向合肥和長三角城市群拓展，同時關注當下市場相對不火的中部省會城市。”偉星安徽區域公司總經理盧韜如此形容“向周邊城市發展”的戰略思路。

前四月拿地金額超龍湖濱江

偉星在單一城市深耕做大市場占有率的速度有目共睹，近幾年，在“走出去”戰略指導下，其在土地市場的加速也尤為明顯。

據中指研究院發布的數據，今年1—4月，偉星房產權益拿地金額78億元，位列榜單第九，比龍湖、濱江、金地的拿地金額還高，在民企中僅次于剛剛和華潤在廣州番禺長隆“搞了個大單”的長隆集團。去年全年，偉星的權益拿地金額則位列榜單第18名。

前四月，偉星全口徑權益新增貨值為119億元，超過象嶼地產、保利置業、金地集團。

同時增長的還有銷售數據，據克而瑞榜單，2022年偉星全口徑銷售額340.2億元，位列第55名。今年前四月排名則升至第50名。

從蕪湖、臨海等低線城市起步的偉星何以在近幾年異軍突起？

偉星房產產業總經理姜禮平在今年4月的“2023年偉星房產人力資源工作會議”上曾如此總結公司房產業務逆勢增長的原因，“首先得益于偉星的穩健經營，在當前各種風險疊加的背景下，偉星房產始終堅持集團‘穩中求進，風險控制第一’的經營思路，有效保障了企業的穩健發展；第二是精準把握市場變化，因時因勢因機做好戰略調整，深耕精耕核心城市穩健發展；第三追求長期可持續，準確把握產品、服務，合理安排現金流，重視項目效益。”

在分析人士看來，近幾年市場深度調整，一些之前在區域深耕的中小房企迎來快速發展的機遇。

中指研究院企業研究總監劉水向藍鯨財經指出，類似偉星房產的企業擁有獨特的優勢，一是這些企業之前在區域深耕，沒有過快地激進發展，降負債及去杠桿包袱壓力較小；二是背靠實業制造業母集団，融資能保持通暢，有精工細作的精心打磨產品品質的基因，擅長成本控制，節省成本提高效率。

機遇與挑戰并存，在當前階段大舉拿地，偉星面臨的挑戰也不能忽略。

“過快擴張會提升公司負債水平及杠桿率，加大企業財務資金風險；同時，類似偉星的開發商此前在特定區域深耕且規模較小，產品及服務能力有限，一旦區域及規模迅速擴張，對企業產品開發能力及組織管理都提出了更高的要求，如果管理能力迭代升級跟不上，容易導致經營管理風險。”劉水指出。

柏文喜則認為，偉星還面臨機會判斷是否準確以及產品去化速度、土儲資金、開發投資等等一系列壓力與挑戰。

左手房地產，右手制造業

偉星房產只是浙商章卡鵬產業版圖的一部分，這家公司背后的偉星集團業務還包括服裝輔料、新型建材、水電、金融等，旗下核心企業包括偉星股份、偉星新材、偉星房產、偉星水電、偉星金融。其中，前兩家公司已上市。

偉星股份主業為各類中高檔服飾及箱包輔料產品的研發、制造與銷售，主營鈕扣、拉鏈和 金屬制品等產品。據該公司年報，其是國內服飾輔料行業的龍頭企業，在國內外建有八大工業基地，是國內綜合規模最大、品類最為齊全的服飾輔料企業。

偉星新材主要從事各類中高檔新型塑料管道的制造與銷售，此外還有家裝防水業務、凈水業務等。該公司曾獲“中國輕工業塑料行業十強企業”“中國輕工業二百強企業”“中國塑料管道行業十強企業”等稱號。

偉星的服飾輔料、塑料管道生產業務盈利能力并不遜色，2022年兩家上市公司的總營收為105.8億元，歸母凈利潤總額則為17.86億元，毛利率水平在40%左右。

近三年，偉星股份、偉星新材營收利潤均穩步增長，并未如房地產行業這般面臨周期性問題。不過，房地產這門營收規模大、盈利能力強的生意，偉星自然不想錯過。

2021年，偉星房產實現營收281.6億，同比增長40.6%；若根據中指研究院計算的2021年百強企業的凈利潤率均值9.8%計算，偉星當年凈利潤約27.6億元。當年營收、凈利分別是偉星股份和偉星新材營收、凈利總額的2.89倍、1.65倍。

可見，除了制造業帶來的“穩穩的幸福”，房地產的“快錢”偉星也想要。

在房地產市場仍未回歸上升通道時，偉星房產看似并不恐懼挑戰，其表示，“沒有黑鐵時代，沒有黃金時代，把自己做好，都是好時代。”

在三四線城市積累的經驗和制造業背景，能否帶著偉星走向自己的好時代？

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