7月，上海二手房單月成交量止跌。

8月8日，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月份，上海全市共成交二手房1.26萬(wàn)套，環(huán)比持平，同比下降37%；成交金額413億元，環(huán)比下降3%，同比下降37%；套均總價(jià)327萬(wàn)元/套，環(huán)比下降4%，同比持平；成交均價(jià)39697元/平，環(huán)比下降3%，同比增長(zhǎng)1%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾提到，7月下旬，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好信號(hào)頻頻釋放，雖然具體政策尚未落地，但市場(chǎng)信心有所提振。7月最后一周，帶看量和成交量出現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)，周成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近20%。7月成交量止跌，暫未出現(xiàn)進(jìn)一步的下滑。

楊雨蕾指出，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量會(huì)存在集中釋放的情況，此外，一些購(gòu)房者預(yù)期后續(xù)政策會(huì)出現(xiàn)放松，考慮到自己的議價(jià)能力可能會(huì)受到影響，選擇落袋為安。

整體而言，目前上海二手房市場(chǎng)的成交節(jié)奏依然平穩(wěn)，價(jià)格略有下降。在具體政策落地前，基本面暫未出現(xiàn)明顯的變化。

從分環(huán)線的成交量來(lái)看，7月份外環(huán)以外成交6674套，占比53.8%，較6月份增加了1.4個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)環(huán)以內(nèi)和中外環(huán)間則分別減少了0.5和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)浦東周康板塊一經(jīng)紀(jì)人反饋，隨著7月下旬官方發(fā)聲調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，有些不急售的房東開(kāi)始將房源撤牌，等待官方細(xì)則落地。“一些房東想等政策明朗些再看看，總體來(lái)說(shuō)，撤牌的情況還是少數(shù)。”

另?yè)?jù)上海浦東一中介門店經(jīng)理介紹，市場(chǎng)整體仍在底部，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的回暖信號(hào)。從價(jià)格來(lái)看，目前暫且穩(wěn)住，沒(méi)有再大幅度下探。“有一些剛需客戶會(huì)過(guò)來(lái)看房，誠(chéng)意度較高。”

一些“學(xué)區(qū)房”板塊在前期擠泡沫后，迎來(lái)一波成交小高峰。上海浦東梅園板塊一經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，5、6月，板塊內(nèi)小區(qū)成交量保持低位，且價(jià)格隨成交量回落而下行。7月份，部分性價(jià)比高的房源陸續(xù)成交，有學(xué)區(qū)需求的客戶入場(chǎng)。7月中下旬，隨著官方利好釋放以及小區(qū)成交量的上行，部分業(yè)主的心理預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，但整體價(jià)格波動(dòng)不大，“只是原來(lái)說(shuō)的那個(gè)價(jià)格不賣了，回到之前的掛牌價(jià)。比如梅園三街坊，35平方米左右的一套房源，原來(lái)客戶掛牌490萬(wàn)元，之前說(shuō)460萬(wàn)元到手能賣，但業(yè)主出價(jià)到460萬(wàn)元了他不賣，說(shuō)另有兩組客戶出價(jià)470萬(wàn)元，業(yè)主覺(jué)得再等等。”

上述梅園板塊經(jīng)紀(jì)人稱，“一些便宜的、性價(jià)比高的房子最近都賣掉了，8月1日一天時(shí)間，我們片區(qū)兩家門店就成交了5單。”

業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)分化情況還是存在，一些區(qū)位好、配套好的房源，受市場(chǎng)影響波動(dòng)始終較小，但一些郊環(huán)以外、不臨鐵的小區(qū)，或者是一些房齡較老、面積又大的房源，價(jià)格波動(dòng)的空間更大些。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，目前來(lái)看，市場(chǎng)還是處于相對(duì)疲軟格局，二手房的掛牌房源繼續(xù)處于高位運(yùn)行，而7月份上海二手房成交繼續(xù)在1.26萬(wàn)套的低位，因此如果要成交必須保證有足夠的議價(jià)空間。

按照上海中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周(7月30日－8月5日)上海二手房掛牌新增量升至1.6萬(wàn)套左右，為今年以來(lái)的第三高，掛牌量較為活躍，整體價(jià)格仍較為松動(dòng)。

盧文曦認(rèn)為，“伴隨著一系列利好信號(hào)，相關(guān)政策會(huì)有所落地，只是和預(yù)期是否匹配的問(wèn)題，大部分業(yè)主還是想借機(jī)趕緊促成交易。同時(shí)，上海七批次中千萬(wàn)級(jí)別的新盤量開(kāi)始增多，下半年預(yù)期也會(huì)有比較好的項(xiàng)目推出，在這種情況下，大部分業(yè)主還是會(huì)趁著這個(gè)窗口期先將房源掛牌，政策一旦落地的話，9月份應(yīng)該是一個(gè)很好的時(shí)間窗口，可以快速賣掉置換。”

從近期市場(chǎng)成交量來(lái)看，盧文曦提到，7月27日—31日，市場(chǎng)日均成交量基本都在500套左右，近幾天，日均成交量又回落至400套左右。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體政策細(xì)則尚未落地，因此買家觀望情緒仍存。

按照上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，2023年前7月，郊環(huán)以外均價(jià)同比下跌3%，其余各環(huán)線均價(jià)相較去年略有增長(zhǎng)，外郊環(huán)間同比增長(zhǎng)3%。

分區(qū)域來(lái)看，7月份成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、寶山和閔行。從環(huán)比來(lái)看，金山和奉賢環(huán)比增長(zhǎng)較多，黃浦、靜安等下跌較多。

從成交房源的面積段來(lái)看，7月份70-90平的剛需成交占比回升，占比26%，較6月份增加了1.1個(gè)百分點(diǎn)。從總價(jià)段來(lái)看，7月份200萬(wàn)以下的占比36%，較6月份增加了3個(gè)百分點(diǎn)。

綜合今年前7月來(lái)看，300萬(wàn)以上的成交占比增加，其中，400-600萬(wàn)的占比11.8%，增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，300-400萬(wàn)、1000萬(wàn)以上等總價(jià)段的占比各增加了0.6個(gè)百分點(diǎn)。而300萬(wàn)以下的占比61.3%，減少了3.3個(gè)百分點(diǎn)。

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